1. הוצאות תחזוקה בהם יישא הקבלן (סעיף 14.5.ז. וההפניות אליו)
א. התקן צריך לכלול התייחסות לדמי תחזוקה עתידיים בהם יישא הקבלן בשתי קטגוריות:
1. הוצאות תחזוקה בהם יש התייחסות חוק, כמו סעיף 19.ב לחוק התחדשות עירונית:
כאן אין מקום לניסוח הכולל התניה כל שהיא ויש לכלול את החישוב קטגורית.
הניסוח הקיים אינו נהיר מספיק.
2. דיירים ותיקים החוזרים להתגורר במתחם. יש לחשב עלויות תשלומים של היזם בדמי תחזוקה ל-10 שנים למעט אם בפועל קיים בהסכם עם הדיירים צמצום עלות רכיב זה.
הסבר: הגיון הדברים הנו בתמיכה בנורמה ראויה, לפיו דיירים ותיקים לא ייפלטו החוצה מדירת החדשה בשל חוסר יכולת כלכלית לשאת בעלויות התחזוקה שגדלו באופן משמעותי במעבר לבניין החדש. עיקרון זה עוגן בחוק להתחדשות עירונית בסעיפים 4(7) ו-13(ג). והינו חובה ברורה של הרשות להתחדשות עירונית השותפה לכתיבת מסמך זה.
בעל דירה ותיקה מתגורר בנכס ישן ובעל תשתיות לקויות באזור העובר התחדשות עירונית, אמור להתנגד לחוזה שאינו מאפשר לו לחזור לגור בדירתו מפאת עליית דמי התחזוקה. יש לוודא כי הדייר יקבל ייצוג הולם ויעמוד על זכותו ומאידך ברור כי היזם והמדינה - בעלי עניין כי הדייר ייתן הסכמתו לפינוי בינוי.
לפיכך יש לדעתנו לכלול בתקן כברירת מחדל עלות 10 שנים לדמי תחזוקה עבור בעלי הדירה הדרים במתחם.
ב. בתזכיר התקן מצוי הביטוי (5.14 ז): "היקף ההשתתפות ייקבע בהתאם להשפעתו על היקפי הבנייה" – לא ברור לנו למה הכוונה?
ג. בתקן מוצע להכפיל ב-0.8 היות ולא 100 אחוזים מהדיירים יחזרו לגור בדירה, אולם היות וצפויים עלויות נוספות מעבר לתחזוקה השוטפת – בשל מורכבות המבנים רבי הקומות – אין להפחית מ-100% עלות רכיב זה.
2. העדר הכללת רכיב עלויות בהתאם לסקר החברתי.
ככל שהיועץ החברתי בפרויקט, המעוגן בחוק הרשות להתחדשות בסעיף 4.ב.(9) ובכלל זה סקר הצרכים החברתי שנעשה - העלה דיירים ותיקים בעלי צרכים ייחודיים ובכלל זה קושי בעלויות התחזוקה העתידיות אותו הזכרנו אך גם התאמות מיוחדות לקשישים ובעלי בעלי צרכים אחרים (למשל, צורך להתגורר בשכירות בתקופת הביניים דווקא בסמיכות למתחם ועוד) והיות ואנו רואים במסקנות הסקר עילה המקימה זכות לדייר: יש לראות את הדייר כבעל עלות ולכלול את עלויות צרכים אלו בתקן כחלק משאלת הכדאיות הכלכלית לקבלן.
בברכה,
הרב קובי וייס 050-2345251
עו"ד בקי כהן-קשת 055-8891058

___
התחדשות עירונית, תקן 21